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क्या कोई किराएदार लगातार 10-12 साल आपके घर में रहने के बाद आपके घर का मालिक बन जाता है? या कोई किराएदार आपके घर पर मालिकाना हक का दावा कर सकता है? यह सवाल कई घर मालिकों के मन में आता है। इसलिए, अक्सर एक साल बाद किराएदार बदल दिया जाता है। सोशल मीडिया पर अक्सर 'एडवर्स पज़ेशन' कानून का ज़िक्र करके ऐसे दावे किए जाते हैं। लेकिन असल में भारतीय कानून क्या कहता है? क्या लगातार 12 साल तक आपके घर में रहने से सच में मालिकाना हक बदल जाता है? हर घर के मालिक और किराएदार को इसके पीछे की कानूनी सच्चाई जानने की ज़रूरत है।

12 साल का नियम क्या है?

भारतीय कानून के मुताबिक, 'एडवर्स पज़ेशन' के नियम के तहत, अगर कोई व्यक्ति बिना किसी रुकावट के लगातार 12 साल तक किसी प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा किए हुए है और असली मालिक ने उस दौरान कोई आपत्ति नहीं जताई है, तो वह व्यक्ति मालिकाना हक का दावा कर सकता है। हालांकि, किराएदारों के मामले में यह नियम लागू करना बहुत मुश्किल है।

दिल्ली हाई कोर्ट के वकील प्रेम जोशी ने बताया कि कुछ हालात में, किराएदार उस ज़मीन पर मालिकाना हक का दावा कर सकता है, जिस पर वह कई सालों से रह रहा है। प्राइवेट ज़मीन पर, किराएदार 12 साल बाद एडवर्स पज़ेशन के तहत मालिकाना हक का दावा कर सकता है। एडवर्स पज़ेशन तब होता है, जब कोई किराएदार वहाँ रह रहा हो और किराया न दे रहा हो या मकान मालिक उससे किराया न माँग रहा हो। या अगर असली मकान मालिक का पता न हो, तो 12 साल बाद दावा किया जा सकता है।

किराएदार मालिक क्यों नहीं बन सकता?

कानून के मुताबिक, जब कोई किराएदार मकान मालिक के साथ 'रेंट एग्रीमेंट' करता है, तो वह 'मकान मालिक की सहमति से' जगह पर कब्ज़ा कर लेता है। एडवर्स पज़ेशन तब तक साबित नहीं किया जा सकता, जब तक मकान मालिक और किराएदार के बीच कोई फाइनेंशियल लेन-देन या कॉन्ट्रैक्ट का रिश्ता हो। सुप्रीम कोर्ट के कई फैसलों के मुताबिक, एक बार जब कोई व्यक्ति किराएदार के तौर पर किसी घर में आ जाता है, तो उसका स्टेटस 'किराएदार' ही रहता है, तो वह कितने भी साल वहाँ क्यों रहे?

मालिकों को क्या सावधानियां बरतनी चाहिए?

आज तक की दी गई जानकारी के मुताबिक, कुछ ऐसी बातें हैं जिनका मालिकों को अपनी प्रॉपर्टी को सुरक्षित रखने के लिए पालन करना होगा। रेंट एग्रीमेंट: हमेशा एक लिखा हुआ और रजिस्टर्ड रेंट एग्रीमेंट रखें। एग्रीमेंट को हर 11 महीने या एक तय समय के बाद रिन्यू करवाना चाहिए। इससे पज़ेशन लीगल रहता है। रेंट ट्रांज़ैक्शन बैंक के ज़रिए या रसीद देकर करना चाहिए, जो ओनरशिप का प्रूफ़ रहता है।